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“双智天花板”也有“宝藏实力”,问界M5停车楼3600°速倒刷圈再次出圈 “双智天花板”也有“宝藏实力”,问界M5停车楼3600°速...

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杭州贝壳研究院发布《2021杭州楼市白皮书》,这些数据值得注意

发布时间:2022/01/27 财经 浏览:48

信贷收紧、限购升级、土地流拍、房地产税试点消息发出,杭州楼市在2021年满怀期待地开始,意想不到地结束了,不少置业人群和从业者心生迷茫,2022年又会如何?
杭州贝壳研究院最新发布《2021年杭州楼市白皮书》,以此更全面反映杭州楼市,也希望在房住不炒的主基调下,杭州楼市尽快修复回稳,实现良性循环和健康发展。
成绩单依然抢眼,新房成交创5年新高,二手成交处历史高位
平心而论,2021年面对政策持续收紧、疫情反复,杭州楼市依然表现出强大的市场韧性。
2021年红盘潮密集,市区新房成交20.9万套,同比上升37%,其中住宅成交17.6万套,同比上升49%,成绩斐然。不过, 2020年下半年积压了大量的实际成交但未网签的新房,2021年上半年以来网签效率提升,受此影响, 2021年的新房网签成交量创5年新高。
二手成交超7.9万套,相比2020年,成交量整体下滑23%。全年上半年成交5.4万套,下半年成交量急速下滑,仅2.5万套,下滑53%。由此可见,信贷持续收紧、杭州“85新政”、调整落户门槛等政策对于二手买卖流通影响较大。
但长周期来看,由于上半年成交量大,2021年全年成交量仍处于高位,与2019年成交量相当。

数据来源:瑞达思,杭州贝壳研究院

数据说明:新房统计不含建德市、桐庐县与淳安县成交数据,二手房统计不含建德市、桐庐县与淳安县成交数据

随着2020年年底、2021年年初银行收紧房贷业务,南京、宁波、深圳、杭州等城市房贷利率上扬,甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。在杭州,从1月起,贷款利率持续提升,至9月,首套房贷款利率提升至5.90%,二套房贷利率突破6.0%。由此,全款客户占比不断提升,由2021年1月的15%提升至2021年底39%。

 
新房分化明显,85新政后摇号热度快速下降
去年杭州市区共推出13.6万套房源入市,其中参与摇号登记755次,参加摇号人次总计71万组。不过新房分化比较明显,溪上俪庭、蒲荷云邸、檀映里等热点红盘需要顶格社保方能入围,也有楼盘流摇。据统计,参与摇号登记中,需要摇号453次,流摇项目302次,占比40%。
“1.27”新政之后,紫璋台公寓、丹枫四季院为代表的热盘出场,开启2021年第一场开盘潮,在如此多的红盘入市分流的情况下,多个楼盘中签率仍为个位数。“8.5”后,杭州迎来了第二波大规模开盘潮,70多个楼盘陆续领出预售证,近2万套房源入场。不过,下半年摇号热度快速下降,最高10月平均中签率已达33%。限售项目数量也印证了新房市场逐渐趋于冷静的现象。

 
余杭区全年跌幅最大,临安城区为今年最热二手板块
与2020年相比,各区域住宅成交量均下降,其中余杭区下跌幅度最大,达43%。余杭区住宅,过去在较长时间内都是购房热度较高的区域之一,主要是以未来科技城为代表的区域,以及闲林、良渚、瓶窑、中泰。随着市场行情的调整,挂牌量价回调幅度,与购房者承受力存在的价格鸿沟更为明显,成交难度突出,市场降温更为明显,成交量萎缩更快。
热点学校林立的西湖区,众多学校周边楼盘热度下降,成交量最多跌了7成。受此影响,西湖区二手住宅成交量下滑同样十分明显,高达39%。
以二手住宅成交量来排名看,临安城区以2289套成交量,占据2021年成交板块榜首。总体来看,Top30板块的成交均价较低,临安、闲林、崇贤、星桥、青山湖科技城均为高热度的价格洼地。
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从成交价格来看,总价200万以下住宅成交占比提升3.7%,600万以上住宅成交占比提升2.7%,200-600万内中间价位住宅成交占比均有下降。刚需群体面对“上车”压力,在市场下行时所受影响不大,而核心区域的房产的价值被持续看好。可见,在市场动荡时期,刚需群体与高端改善群体的需求依然强烈。

 
同时,大面积住宅也更受欢迎。2021年二手住宅套均面积99㎡,为连续6年最高成交面积。在各面积段中,刚需群体青睐的100㎡以内的住宅成交占比下滑,其中80-100㎡面积段下滑最为明显。100㎡以上的住宅成交均有小幅上升,120-140㎡热度上升信号强烈,刚改群体需求加剧。

 
00后入场,“她势力” 凸显,更多外省籍人员安家置业
杭州的快速发展,吸引无数外省籍人员在杭州安家置业。贝壳数据显示,2021年在杭置业人员中,64%均为外省人员,浙江省内人员仅占比36%,原籍为杭州的购房者整体仅为15%,不到两成。
原籍在浙江省以外的购房者,最愿在杭州买房的是原籍安徽省的购房者,占外省人员在杭州置业比例高达20%,也就是说,每5个在杭州买房的省外人里,就有一位来自安徽。
而在女性经济独立的背景下,女性购房也成为新趋势。贝壳杭州站购房客户中,女性购房占比连续6年提升,“她势力” 进一步凸显,2021年女性购房占比已经达到44%。在各年龄段中,90后女性购房比例高达48%,在各年龄段中占比最高。

 
最早出生的00后在2021年刚满21岁,尚未完成大学学业,然而在购房市场上已经出现00后的身影。2021年00后购房占所有客户比例为1.19%,相比2020年的0.65%有所提升。
值得注意的是,尚未大批进入职场的00后购买力强劲。接近30%的90后会购买120㎡及以上的房屋,在90后中,这一比例仅为13%。在成交价段上,购买500万元以上房屋的00后占比达到14.8%,购买800万元以上占比3.5%,远超90后。